Tras las elecciones, dos bancos redujeron sus tasas de interés para sus créditos hipotecarios, pero aun así el costo de ese tipo de préstamos en la Argentina representa el doble que en los países vecinos. Las nuevas líneas UVA volvieron a aparecer después de años sin financiamiento real y los préstamos están en récord de los últimos 7 años.
En los últimos días, dos entidades financieras bajaron sus tasas. El BBVA la redujo del 10,9% al 7,5% y el ICBC del 13% al 11% real, dado que el préstamo se actualiza por inflación porque se otorga en UVAs. En tanto, el Banco Nación la subió de 4,5% a 6%, y se mantiene como la más baja del mercado. En todos los casos, tienen que cumplirse requisitos de ingresos mínimos, acreditar los haberes salariales, entre otros.
Aunque estos movimientos alivian parcialmente la cuota inicial, las condiciones locales continúan lejos de los niveles de la región. En la actualidad argentina, el promedio de tasas de los principales bancos es de 11,5%, según un relevamiento del economista Andrés Salinas. Solo 3 bancos están en un dígito (Banco Nación, Banco Ciudad y Banco del Sol) y las más elevadas llegan al 15%, como Supervielle, Santander, Galicia y Macro. En todos los casos, acreditando el sueldo en el banco, requisito para acceder a la tasa mínima.
En países vecinos, la situación es muy distinta. En Chile, los créditos se ubican en una tasa promedio de 5,2%, según analizó el economista Federico Rouco. En tanto, en Uruguay el rango va de entre 3,8% y 4,5%, según un relevamiento de Daniel Bryn, analista del mercado inmobiliario. Además, Bryn agregó que en Perú, “si bien las tasas son más altas, la inflación está estabilizada desde hace décadas”. En la Argentina, en cambio, el crédito UVA implica que el capital del préstamo se actualiza por inflación, un indicador que si bien bajó de 211% a menos de 30% en 2 años, no registra un nivel anual de un dígito desde hace casi 20 años.
En otros países de la región ni siquiera el crédito está indexado, como en la Argentina, Chile o Uruguay. En Brasil, la tasa está entre el 11 y el 13%, en Perú entre el 6 y el 9%, y en Paraguay entre el 8 y el 10%, según agregó Bryn.
Pese a estas diferencias, el crédito hipotecario volvió a ser una opción posible para algunos sectores. Según un informe de Bryn, la combinación de inflación a la baja, salarios que recuperaron parte del poder de compra en dólares y tasas más razonables permitió que muchos hogares vuelvan a cumplir con el ingreso mínimo que exigen los bancos. Durante años, incluso familias con buenos sueldos quedaban excluidas porque la cuota superaba cualquier parámetro.
Es que por más que el costo de financiamiento sea más elevado que en otros países de la región, y la inflación siga en dos dígitos, en octubre volvió a crecer el crédito hipotecario, según el Banco Central, y alcanzó los valores más elevados desde 2018. Según Rouco, a principios de 2024, el crédito hipotecario para vivienda representaba 0,04% del PBI. A fin de año va a terminar en 0,5% del PBI, casi 10 veces lo que era hace dos años. “En el medio, 40.000 nuevos propietarios”, estimó el economista de Empiria.
Es que la tasa de interés no es la única variable a tener en cuenta por las familias. Otro elemento central es el valor de las propiedades. Entre 2018 y 2023, el precio del metro cuadrado cayó entre 25% y 35% en dólares según el barrio y el tipo de inmueble, relevó Bryn. En 2024 y 2025 empezó una recuperación “muy gradual”: en algunas zonas del norte del conurbano se registran subas de entre 3% y 12% anual y, en la Ciudad de Buenos Aires, los precios comenzaron a estabilizarse, aunque sin incrementos fuertes. “En términos históricos, las propiedades siguen más cerca del piso que del techo”, agregó el experto.
El análisis también marca que, tras varios años, el ingreso mínimo para acceder a un crédito vuelve a ser alcanzable y que la cuota inicial de los préstamos UVA aún es significativamente más baja que la de un crédito tradicional. La evolución de la inflación, el precio del metro cuadrado y el momento del ciclo del mercado inmobiliario aparecen como variables determinantes para quienes evalúan acceder a un financiamiento.
Según Bryn, los precios de las propiedades tocaron piso después de cinco años de caída y recién ahora comienzan a recuperarse lentamente. En paralelo, los activos financieros ya tuvieron subas importantes, con algunas acciones y bonos que subieron más de 100% desde que asumió el presidente Javier Milei, mientras que el mercado inmobiliario es el único gran segmento que todavía no rebotó con esa fuerza.
El dilema de muchas familias por estos días es si esperar que más bancos bajen las tasas de interés a costa de que un aumento en la demanda de las propiedades encarezca el precio. “Si la tasa baja 1 punto, pero el valor del m² sube 5% o 10%, la espera terminó siendo un mal negocio”, analizó Bryn.
Tampoco es de esperar un desplome en las tasas: en el caso del Banco Nación, a UVA + 6%, se acerca a los préstamos de Chile, país con un mercado de hipotecarios que representa casi el 30% del PBI. Pero hay que tener en cuenta que, en el ejemplo del Banco Nación, la familia debería tener ingresos que acompañen a la inflación e incluso superarla por varios puntos durante los próximos 20 o 30 años.
“Si la desinflación continúa, el crédito UVA se vuelve previsible y manejable, como ocurre en Chile o Uruguay”, agregó Bryn. La inflación podría cerrar 2025 en 30%, bajar a 19% en 2026 y a 11% en 2027, según todas las consultoras relevadas por el Banco Central, por lo que recién podría alcanzar un dígito anual en tres años. El Gobierno es más optimista y espera que la inflación “desaparezca” a mediados de 2026.
Fuente: TN
